为提升利润不惜违规 中海地产一项目涉嫌虚假销售

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  图片来源:视觉中国

中海地产(00688.HK)在行业内利润总额排名一直靠前,从而被冠以“最赚钱”房企的名号,其较低的融资成本、严格的工程管控、精准的土地投资节奏等也被业内津津乐道。但在华丽的财务数据背后,其一线营销却让人感受到了不一样的“中海地产”。

3月5日,中海旗下项目多位业主向记者提供的文件显示,北京大兴区住建委于近期认定中信逸海园在销售中存在违规行为,给予限制网上签约的行政处罚。

  而中信逸海园项目在2016年被中海地产并购,购房者在同年11月与中海地产签署了预售合同,未曾料到,销售人员承诺的库房赠送面积在合同中一并计入了住宅面积,并与住宅同价销售,与同期销售的其他户型地下室相比,售价相差了近20倍。

  “项目领导曾在协商过程中表达过,此前因交房延期问题向一期业主赔付了总计约8000万元,不少业主怀疑,中信逸海园是为了保住项目利润,而采取同价出售库房的做法。” 一位接近中海地产的知情人士告诉财联社记者。

数据显示,2017年中海地产的销售规模由第六降至第七位,2017年上半年股东应占利润水平不及恒大,丢掉了利润总额第一的位置。

 双合同背后:库房与住宅同价

据了解,2016年11月份,中海地产并购中信逸海园项目后开盘,销售的楼盘为并购前中信地产未售出的二期35号楼,户型为上下叠拼(共8套下叠户型,8套上叠户型)。

此前,中海地产已在同年9月份将平层和联排别墅销售。据中海地产已经离职的销售人员证实,叠拼户型因为要修改一些合同,所以才推迟开盘。该项目开盘时,已是2016年“9·30”政策之后,北京楼市调控已升级。

上述已离职的销售人员表示,“与2016年2月中信地产销售时对比,中海地产对同小区同户型在销售合同、售楼书对地下室(戊类库房)的说明上做了有意掩饰。中信地产的合同除了在第三条商品房用途里标注了戊类库房之外,在合同的附件一,房屋平面图中,明确指出戊类库房的位置位于地下一层;而中海地产的预售合同中,附件一的房屋平面图里,删除了所有的房屋用途标注。”

业主向财联社记者出示了与项目签署的认购合同,以及中海地产从北京市住建委系统下载的官方网签合同。两份合同上,房屋建筑面积相同,但前者在商品房用途一项中仅填写了“住宅”,而官方合同上标注的则是“住宅、戊类库房”。

就此,业主向大兴区住建委投诉中海地产虚假销售,大兴区住建委进行了调查并根据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》,于今年2月11日对开发商的程序违法行为给予了限制网上签约的行政处罚。

多位业主均向记者表示,当时销售人员向他们承诺,在住宅建筑面积之外,还会赠送约70平米的地下室,也就是上述戊类库房,但随后进行合同对比时才发现,所谓赠送的地下室面积,计入了住宅面积,等于零赠送。

据上述业主反馈,上叠的地下室面积比下叠少一半左右,位置位于下叠户型的北侧,作为戊类库房出售面积,30平米的销售总价为8万元,销售单价仅2600元/平米左右,而下叠户型的地下室与住宅同价,约为50000元/平米,售价相差近20倍。

利润“保卫战”

上述接近中海地产的知情人士透露,中海地产在接盘中信逸海园项目后,由于交房延期,向一期业主总计赔付了约8000万元违约金。

上述人士还表示,中海地产对项目利润有较严格的把控,出现赔付违约金的情况,会想办法要弥补这部分亏损,而通过调整叠拼户型的销售合同,变相提高库房销售价格,则可以帮助提升项目整体销售收入。

财联社就此事致电中海地产逸海园项目相关负责人,其表示要向领导汇报,但截至记者发稿未予回复。

根据北京市规划局出示的文件,中信逸海园叠拼户型的报规中,包含了戊类库房建筑面积966.01平方米(包含上叠和下叠),如果按下叠户型占70%计算,其销售金额约为3400万元。

去年9月,中信逸海园取得的预售证信息显示,其住宅楼销售均价在62400元/平—85400元/平米之间,2016年售价约为50000元/平米,而2016年上半年,该项目还在中信手中时的均价每平米为3万多元。

值得关注的是,2016年上半年业绩发布会上,中信股份管理层曾表示,其房地产业务当年上半年亏47亿元。中信房地产业务由中海地产接手后,也给中海地产造成一定影响。数据显示,在并购中信地产的2016年,中海地产毛利率与净利率均有所下滑,中海地产随后开始提高项目售价、降低成本,才使原中信地产项目的回报水平上升到与中海原有项目接近的水平。

另据了解,中海地产在接手中信逸海园项目后,其在园林设计、公共绿地建设、精装修等方面均出现质量缩水情况,由此引发多次业主维权。而在其他城市,有关中海地产在精装修方面出现质量问题的报道层出不穷,深圳、济南、苏州、呼和浩特、沈阳等城市均有项目遭曝光。

一位业内人士指出,中海地产在融资成本、建安成本以及土地投资等方面均备受业内认可,但严格的成本控制,却使得一些项目在建造、营销等方面屡现违规行为。来源:财联社(记者 赵普)

延伸阅读

 买了中海地产的房子以后,我就开始接二连三地补裂纹

“买房”大概是中国老百姓都会遇到的一件人生大事,尤其对刚毕业的学生来说。

安居才能乐业,新一届西安市委市政府非常重视“人才引进”工作,为了让各类人才能够在西安安居,2017年12月6日,市政府召开新闻发布会,《西安市人才安居办法》正式出台并开始实施。

市委市政府求才心切,然而西安本地的开发商却不是那么给力,所开发商品房频频爆出质量问题。我搜索“西安房屋质量问题”出现如下的新闻链接。

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  我是外省某985高校的工科毕业生,出于谨慎的天性,在决定买房安居西安后,开始通过各种渠道,试图买一套满意的房子。千挑万选之后,选择了西安中海凯旋门的房子。

之所以选中海,首先因为开发商是央企,总感觉央企要比其他房地产企业靠谱一些、负责任一些;其次因我有众多校友任职中海,我本人对中海的企业文化和品牌也比较认同。当然,中海地产楼盘的位置也还不错。

2015年底,我凑足了首付,签了合同,买了西安中海城凯旋门的房子。本以为可以高高兴兴收房、买家具(精装修的房子)、入住,然而痛苦的过程才刚刚开始。

2016年4月,中海销售通知收房。我叫上几个朋友一起去验房,进屋以后,我们开始分头行动。墙面、天花板、地砖、水电、暖气、厨卫灯一一仔细检查。

当场发现的问题主要有:

几乎每处墙壁都有裂纹;

天花板多处出现裂纹;

过门石全部断裂;

入户门设计不合理。

当时中海方派人来(项目部蔡姓经理),他说墙体及天花板裂纹都是正常的,建筑裂纹是通病,没有有效防治办法,会尽快修补,过门石也可以全部更换,至于入户门设计问题,这些都是通过审核的设计方案,且在购房前已经告知大家,所以只能这样。

鉴于中海方还比较积极的态度,我同意了修补方案,但是门的设计我还是觉得有问题,于是我又开始联系各种建筑行业的朋友帮忙。

我买的是04户型,入户门外开设计,如下图。

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图中左下角是04户型,正下方是03户型。由于走道设计只有1.2米,当04户门打开后离右侧走廊墙壁只有65cm,并且,03和04户型的门不能同时打开。

且不说开门打架的问题,65cm什么是概念呢?家里老人用的轮椅过不去,大一点的婴儿车过不去,沙发等大件家具更是过不去。

我将此问题反映给中海方,中海给出的解决方案是让我跟03户邻居协商,要搬大物件的时候,先进到03户,再从03户拐到04户。

也就是说,以后家里有大件物品进出都要先绕道邻居家。我倒是没有意见,但是不知道邻居愿不愿意,即使邻居愿意,邻居也不可能随时在家给我开门啊。再联想到防火逃生等情形后,我觉得裂纹都是小问题,门的设计是大问题。

如上,我选择相信中海,同意中海方对户内裂纹进行维修,对过门石进行更换。但是门的问题我坚持要中海给出更合理的解决方案。

后来中海负责客户关系维护的黄经理联系我,态度更加强硬,他的理由有:

中海房屋的设计全部通过相关机构审核,肯定没有问题;

所购房屋与样板间设计一模一样,中海已经提前告知;

综上,中海对此问题没有任何责任。

经过反复多次协商未果,最后我选择了放弃,此时我第一次体会到一个个体和企业对抗的脆弱,如以卵击石。

转眼到2017年元旦前后,我正在公司开会接到楼上邻居电话,说他家暖气漏水了,让我赶紧回家看看水有没有泡到我家。随后我回家一看,厨房地上全是水,家具等已经泡坏。

随后我向邻居及物业了解了具体情况,物业说因为中海的房子厨房不做防水,所以楼上暖气漏水就全部渗透到楼下。

鉴于此次责任明确,中海物业负责处理此事的陈经理也比较负责,事情处理的很快,中海很快帮我收拾了厨房并更换了厨房家具。但是从此以后,我和邻居都谨小慎微,不敢在家里撒一点水,生怕漏到楼下。

期间我再次发现家里天花板多出裂纹,其中几处已经处理过,再次出现问题。同样,中海很快派人帮忙修补了裂纹。

再转眼又一年过去了,2017年圣诞节前,因为收房快满两年,物业多次短信提醒,让业主回家看看有没有什么需要维修的,属于质保范围的还可以联系物业免费维修。

因为我一直没有入住,所以我抽空回到房子开始检查,这一次我不仅发现天花板的裂纹再次出现,而且还发现了更为严重的问题,家里剪力墙出现裂纹,客厅称重大梁出现裂纹。

我将问题再次反映给中海,小区物业出面协调(因为已经交房,中海地产将房屋维修问题转交中海物业),负责我们房屋维修的老闵(中海地产合作商,负责房屋精装修公司人员)又来了,还是像以前一样,他给我解释这都是小问题,修一下以后可能还会出现,让我不要太认真,他甚至建议我不要修。

由于裂纹反复出现,且这次在剪力墙和大梁发现裂纹,工科生的我有些坐不住了,在向几个朋友请教之后,我跟中海物业要求顺着裂纹将表面装饰层(涂料腻子等)刨开,看看内部混凝土是否完好。物业说要刨开可以,但是必须联系房屋的土建方湖北卓越公司的相关负责人。

在中海物业的协助下,我联系到了土建方湖北卓越建公司的胡工。他到房子后,说可以刨开裂纹看看。

结果当装饰层刨开漏出混凝土后,连他都惊叹到以前没有遇到过这种情况(如下图)。因为我家里已经贴了壁纸,所以只刨开了大梁上的裂纹,剪力墙上的还没有涉及。因此问题可能涉及到房屋结构安全,我深深感觉之前都被中海忽悠了。

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我咨询了好多专业人士,他们表示,混凝土要是有裂纹,表面再怎么修复也还是会再次开裂,这时我才意识到为什么我家的裂纹会反复出现。

在朋友的建议下,我联系了中海物业,物业说需要我自己联系中海地产西安公司。2018年1月9日上午,我拨通了中海地产西安公司的客服电话(400-089-0609),表达了我的诉求:

中海地产找专业机构对裂纹进行鉴定,证明房屋结构、质量合格,没有安全问题;

拿出完整维修方案,确保裂纹一次性修复不再出现;

若无法一次性修复,今后再次出现问题应如何解决,中海方应给出方案。

客服做了相关记录并表示随后会有人跟我联系。

截至1月11日上午,仍然没有任何人跟我联系,无奈我又拨通了中海地产全国服务监督电话:400-830-1888,再次反映了我的情况。

作为一个刚毕业的学生,初到西安,在本地没有任何根基,花掉自己及家里大部分积蓄买了中海地产的房子,本想今年结婚入住,谁曾想两年遇到这么多问题。

直到现在中海方依然没有任何回复。我也咨询过遇到同样问题的邻居(中海凯旋门小区有多户邻居都遇到此类问题),他们都劝我不要抱太大希望。他们说中海地产非常强势,他们可以搞定各种关系,你一个弱小的个体还是不要与地产商较劲的好,听说中海地产还是央企呢。

大西安正在追赶超越,人才引进将是西安未来发展的重要支撑,“落户”西安的问题已经解决,那么人才能否在西安“安居”,恐怕还要看西安的地产商是否给力。

无疑,地产商是西安未来城市建设和发展的主力军,是各类人才“安居”西安必须要打交道的企业。作为央企的中海地产能负起责任,扛起本地房地产品牌的大旗吗?

来源:综合财联社、贞观公众号

 

 

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